Faire construire en Bretagne : maître d’œuvre, architecte ou constructeur en CCMI ?

Pour faire construire en Bretagne, trois cadres coexistent. L’architecte conçoit, et il devient obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Le maître d’œuvre conçoit ou reprend les plans, puis coordonne des entreprises que vous signez une à une. Le constructeur signe un CCMI, obligatoire dès qu’une seule entreprise prend la maison entière ou au moins le gros œuvre et le clos-couvert.

Quand le CCMI est-il obligatoire ?

Le CCMI est obligatoire dès qu’un même professionnel prend en charge la construction complète d’une maison individuelle, ou au moins le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air. Ce n’est donc pas le nom écrit en haut du contrat qui décide, mais ce que l’entreprise fait réellement sur le chantier.

La règle vise les maisons d’habitation de deux logements au plus. Sa logique tient en une phrase : celui qui tient le clos-couvert tient le chantier. En échange, le CCMI impose une attestation de garantie de livraison. C’est une assurance propre à ce contrat, que le constructeur souscrit obligatoirement. Elle couvre le prix, les délais et les malfaçons, de l’ouverture du chantier à la réception, levée des réserves comprise.

La fiche officielle de Service Public recense quatre contrats possibles pour une maison :

Contrat	Qui conçoit	Qui exécute	Garantie de livraison	Nombre de contrats pour vous
CCMI avec fourniture de plan	Le constructeur	Le constructeur (tout, ou au moins le clos-couvert)	Oui	Un
CCMI sans fourniture de plan	Vous, avec votre architecte ou concepteur	Le constructeur (tout, ou au moins le clos-couvert)	Oui	Un, plus celui du concepteur
Contrat de maîtrise d’œuvre	Le maître d’œuvre	Les entreprises, lot par lot	Non	Un avec le maître d’œuvre, un par entreprise
Contrat d’entreprise	Vous ou votre concepteur	Chaque artisan pour son lot	Non	Un par artisan

La Vefa complète la liste, mais elle concerne un autre cas : le promoteur fournit aussi le terrain.

Des plans d’architecte suffisent-ils à éviter le CCMI ?

Non. Si vous apportez vos propres plans et qu’une seule entreprise réalise le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air, vous signez un CCMI sans fourniture de plan.

C’est le point que les comparatifs oublient le plus souvent. On entend dire qu’avec un architecte, « on n’est plus en CCMI ». C’est faux dès qu’un seul professionnel prend le clos-couvert. Le contrat doit alors comporter en annexe le plan et l’adresse de son auteur, l’attestation de garantie de livraison, la garantie de remboursement et les attestations d’assurance.

Le contrat d’entreprise, lui, n’est pas réglementé. Il suppose qu’aucun artisan ne réalise seul la totalité du hors d’eau et du hors d’air. Par exemple, un maçon pour les murs, un charpentier-couvreur pour la toiture et un menuisier pour les fenêtres, chacun avec son propre marché. La frontière se juge au cas par cas : faites relire le montage avant de signer, surtout si une entreprise vous propose de « tout prendre » sans CCMI.

Que fait un maître d’œuvre, et où s’arrête son rôle ?

Le maître d’œuvre conçoit ou reprend le projet, consulte les entreprises et coordonne le chantier, mais il n’exécute pas les travaux. Vous signez avec lui un contrat de maîtrise d’œuvre, puis un marché avec chaque entreprise retenue.

Selon la mission prévue au contrat, cela couvre l’étude du terrain et de votre programme, les plans, le dossier d’autorisation quand l’architecte n’est pas requis, la consultation des lots, le planning, les réunions de chantier et la préparation de la réception. Vous gardez la main sur le choix de chaque entreprise et vous voyez chaque devis.

Ce montage a une limite qu’il faut dire clairement. Le contrat de maîtrise d’œuvre n’offre pas la garantie de livraison du CCMI. Si une entreprise abandonne le chantier, c’est à vous, maître d’ouvrage, de la remplacer, avec l’aide du maître d’œuvre, et aucune garantie de livraison ne finance ce remplacement. Pour certains projets, c’est un risque acceptable. Pour d’autres, le CCMI rassure davantage.

AG2B intervient en maître d’œuvre en Côtes-d’Armor, dans le Finistère, en Ille-et-Vilaine et dans le Morbihan. La règle du CCMI s’applique à nous comme à tout le monde : si une seule entreprise se voit confier le gros œuvre et le clos-couvert de votre maison, le contrat à signer avec elle est un CCMI.

Quand l’architecte est-il obligatoire ?

L’architecte est obligatoire quand la surface de plancher de la maison dépasse 150 m². Le projet architectural joint au permis de construire doit alors être établi par lui. En dessous de ce seuil, son intervention reste possible mais pas imposée.

Attention à la façon de compter. La surface de plancher retient les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m sous plafond, après déduction notamment des isolants et des embrasures. Une maison qui paraît « faire 150 m² » sur une annonce peut se situer d’un côté ou de l’autre du seuil. Le calcul se fait sur les plans, pas à l’œil.

L’architecte ne construit pas. Une fois ses plans établis, il faut encore choisir qui réalise : un constructeur en CCMI sans fourniture de plan, ou des entreprises séparées, coordonnées par lui-même si sa mission le prévoit, ou par un maître d’œuvre.

Quelles garanties restent à votre charge, quel que soit le contrat ?

L’assurance dommages-ouvrage reste à votre charge dans tous les cas. Vous devez la souscrire, en tant que maître d’ouvrage, avant l’ouverture du chantier.

Chaque entreprise doit vous remettre son attestation de garantie décennale avant de commencer. Après la réception, trois garanties courent : parfait achèvement pendant 1 an, bon fonctionnement des équipements pendant 2 ans, décennale pendant 10 ans. La réception se signe avec ou sans réserves. Un défaut visible et non noté ce jour-là devient plus difficile à faire reprendre.

Que vérifier sur un terrain breton avant de choisir ?

Avant le contrat, vérifiez le terrain : sa zone au PLU, ses servitudes et ses risques peuvent orienter le projet, et parfois le rendre impossible. Ces vérifications sont gratuites et se font en ligne ou en mairie.

• La zone du PLU (urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle) se lit sur le Géoportail de l’urbanisme, avec le règlement qui fixe hauteurs, implantation et aspect. En Bretagne, ce règlement encadre souvent la couleur des enduits ou la couverture, ardoise comprise : lisez-le avant de dessiner.
• Le certificat d’urbanisme renseigne sur les règles applicables et reste valable 18 mois.
• Géorisques donne l’état des risques connus sur la parcelle.
• Près de la côte, la loi Littoral et les secteurs protégés peuvent limiter la constructibilité : la mairie confirme ce qui s’applique à votre parcelle. Aux abords d’un monument historique, dans un rayon de 500 m et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis.

Le site lui-même pèse sur la conception : exposition au vent dominant, embruns sur les menuiseries, sous-sol granitique ou terrain en pente. Ces questions se règlent au stade des plans, pas au moment du gros œuvre.

Comment choisir entre les trois ?

Quatre questions suffisent à orienter le choix :

1. Une seule entreprise réalisera-t-elle le gros œuvre et le clos-couvert ? Si oui, le CCMI est obligatoire.
2. La surface de plancher dépasse-t-elle 150 m² ? Si oui, l’architecte établit le projet architectural.
3. Voulez-vous choisir chaque entreprise et suivre chaque devis ? La maîtrise d’œuvre avec des contrats séparés répond à cette attente.
4. La garantie de livraison est-elle pour vous une condition ? Seul le CCMI la prévoit.

Pour un projet de maison dans le 22, la page construire sa maison en Côtes-d’Armor avec un maître d’œuvre détaille la façon dont AG2B conduit l’étude et le chantier. Vous pouvez aussi estimer la taxe due après le permis avec le simulateur de taxe d’aménagement.

Votre terrain est trouvé, ou presque ? Décrivez-nous le projet dans la demande d’étude de projet : nous regardons d’abord le contrat adapté, avant de parler plans.